主题：房价靠什么上涨 中国房地产真能东方不败吗？(转载)

香港人曾经认为房地产不败，几万元一尺的房子也敢买；中国人现在也笃信房地产不败，几十万一套的二房一厅都说不贵。笔者也来凑个热闹，说几段十多年后房产必败的理由和大家探讨。 

 近几年火爆的房地产业使中国的城市报上了华丽的外衣，直观又直接地刺激了许多人对未来近乎膨胀的信心，但岁月不饶人，十至十五年后现今大批年近六旬拥有住房的老人过世所遗留的住宅将大量空置，因这批老人很多都受惠于计划经济的福利分房政策，基本上是人手一套，所遗留的房屋数量将十分庞大，如他们的孙子辈不嫌弃住旧房子，将会很幸福地不用似现今的青年人辛苦供房而有大把现房可住。当然也有某些学者说了，中国七八十年代建设的房屋质量很差，用了二三十年后全部都要拆掉。没有需求可以人为制造，活人还能被尿憋死了。 

 股市的低迷、国家对外汇市场的管制、超低的银行存款利率，使得房地产成为普通百姓保值的近乎唯一选择，据05年11月统计广州每百户居民拥有的房产是119套。但随着外资银行的进入和各种管制措施的逐步解除，相信不会太久就会有大量资金从房地产市场抽身而出而于其他领域，正如前几年大量资金从股市中流出一样。是国家将开征物业税，房产人不论有无收益都必须交税，拥有多处房产的收租婆或者也许抓住的不是香饽饽而是烫手的山芋了。 

 九十年代大量涌入沿海地区的失业白领将被迫抛售住房回流内地带走大量资金，这和现今的体力民工回流截然不同，当然也有很多人不会回流而靠失业金艰难度日。05年9月全国空置商品房面积达1.08亿平方米，按如此速度再累积十年将会是天文数字。近几年过热的房地产市场已超前消费了大量的未来需求，全国银行发放的个人房贷金额近三万亿元，背负几十万房屋按揭借款的“负翁”满大街都是，据称中国某些大城市居民的平均负债率已超过美国。如果因各种原因而出现业主大规模断供的局面，银行将出现严重的债务危机，国家将被迫发行大量纸币来填补银行的坏帐，由此将引发严重的通货膨胀乃至金融危机。