最近上海、杭州等地，由于房价快速上涨，房东售房收取定金后，一周内市场房价节节攀升，发现涨幅高于双倍返还定金的违约成本。于是不肯出售房屋的案件频频发生。这时候购房者往往非常被动，因为定金罚则不能弥补房价上涨的损失，。这种情况除了在认购的时候跟房东下高额定金增加双方的违约成本约束外。还有其他法律途径可以维护弥补购房者的权益吗。此类案件法院又会如何处理？北京汇都律师事务所沈律说法，给以相关解读。
首先从法理和相关法律依据解读违约赔偿中的三金关系。即定金，违约金和损失赔偿金。当这三金同时竞合出现时怎么处理。
一、定金和违约金竞合冲突的情况，只能选择其一。
根据《合同法》第116条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”
二、违约金和赔偿金竞合冲突的情况，可以适当依情况增加或者减少。
根据《合同法》第114条规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民·法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民·法院或者仲裁机构予以适当减少”。若买受方认为损失大于违约金，可以主张赔偿违约金，并要求增加。
三、定金和实际损失赔偿金竞合冲突的情况，两者可以并存。
根据《买卖合同司法解释》第28条规定：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。
那么，如题因房子涨价太快，房东不惜定金罚则违约惜售怎么破？显然是第三项定金和实际损失赔偿金之间的冲突竞合。
北京汇都律师事务所沈律认为：出售方无故违反购房协议，理应承担定金责任，若定金不能弥补损失，买受方可以主张另外的损失（如房价上涨的损失），错失了以同等价格购买房屋的机会。
相关案例参考，
案例一：
买受方郭某与房东林某签署了居间协议，转让购买上海一套房屋，总价为170万元，支付了定金5万元，协议约定45天内签署《上海市房地产买卖合同》。事后，房东林某无故不肯签署买卖合同，但是同意双倍返还定金，但是郭某不愿意，因为房价上涨了约40万元。
郭某于是起诉到嘉定法院，要求法院双倍返还定金10万并赔偿房价上涨导致的损失35万元。经法院开庭审理，委托第三方评估价格为200万元。
最后，法院判决林某向郭某双倍返还定金10万元，另外赔偿郭某购他房造成的差额损失25万元。
案例二：
买受方吴某与房东方某签署了《房地产买卖协议》，转让购买上海一套房屋，总价为330万元，支付了定金8万元，协议约定60天内签署《上海市房地产买卖合同》。事后，房东方某以其妻子不同意出售为由拒绝签署买卖合同，认为协议无效，同意退还定金。
于是，吴某起诉到闸北法院要求退还定金8万元，并要求赔偿损失80万元。法院追加了中介公司为第三人，第三人陈述出售方增加要求加价60万元。
最后，法院判决方某向吴某返还定金8万元，给付原告吴某补偿款30万元。
北京汇都律师事务所沈律友情提示：
1、房屋买卖中，若一方违约，应该要承担违约责任，违约责任包括：继续履行、采取补救措施、支付违约金、承担定金责任、赔偿损失等。其中赔偿损失又分为实际损失（直接损失）与可得利益损失（间接损失）。
2、房价上涨部分是否可以全部得到支持，现实案例中是要考虑定金的数额，成本的支出，合同的履行情况，双方的过错程度等综合考量裁决。
同理，如果约定的是违约金那么违约金到底是否过高或过低，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
3、出售方由于房价上涨违约不肯出售房屋给买受方，对于买受方而言，该上涨的房价是其可得利益损失，还是实际损失。目前没有定论，若买受方不再购买其他房屋，北京汇都律师事务所沈律认为应该是可得利益损失；若买受方买了其他相同的涨价房屋，那么应该是买受方的实际损失了。
4、如果购房下定金的时候，也可以多下定金，提高违约成本预防违约。
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最近上海、杭州等地，由于房价快速上涨，房东售房收取定金后，一周内市场房价节节攀升，发现涨幅高于双倍返还定金的违约成本。于是不肯出售房屋的案件频频发生。这时候购房者往往非常被动，因为定金罚则不能弥补房价上涨的损失，。这种情况除了在认购的时候跟房东下高额定金增加双方的违约成本约束外。还有其他法律途径可以维护弥补购房者的权益吗。此类案件法院又会如何处理？北京汇都律师事务所沈律说法，给以相关解读。
首先从法理和相关法律依据解读违约赔偿中的三金关系。即定金，违约金和损失赔偿金。当这三金同时竞合出现时怎么处理。
一、定金和违约金竞合冲突的情况，只能选择其一。
根据《合同法》第116条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”
二、违约金和赔偿金竞合冲突的情况，可以适当依情况增加或者减少。
根据《合同法》第114条规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民·法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民·法院或者仲裁机构予以适当减少”。若买受方认为损失大于违约金，可以主张赔偿违约金，并要求增加。
三、定金和实际损失赔偿金竞合冲突的情况，两者可以并存。
根据《买卖合同司法解释》第28条规定：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。
那么，如题因房子涨价太快，房东不惜定金罚则违约惜售怎么破？显然是第三项定金和实际损失赔偿金之间的冲突竞合。
北京汇都律师事务所沈律认为：出售方无故违反购房协议，理应承担定金责任，若定金不能弥补损失，买受方可以主张另外的损失（如房价上涨的损失），错失了以同等价格购买房屋的机会。
相关案例参考，
案例一：
买受方郭某与房东林某签署了居间协议，转让购买上海一套房屋，总价为170万元，支付了定金5万元，协议约定45天内签署《上海市房地产买卖合同》。事后，房东林某无故不肯签署买卖合同，但是同意双倍返还定金，但是郭某不愿意，因为房价上涨了约40万元。
郭某于是起诉到嘉定法院，要求法院双倍返还定金10万并赔偿房价上涨导致的损失35万元。经法院开庭审理，委托第三方评估价格为200万元。
最后，法院判决林某向郭某双倍返还定金10万元，另外赔偿郭某购他房造成的差额损失25万元。
案例二：
买受方吴某与房东方某签署了《房地产买卖协议》，转让购买上海一套房屋，总价为330万元，支付了定金8万元，协议约定60天内签署《上海市房地产买卖合同》。事后，房东方某以其妻子不同意出售为由拒绝签署买卖合同，认为协议无效，同意退还定金。
于是，吴某起诉到闸北法院要求退还定金8万元，并要求赔偿损失80万元。法院追加了中介公司为第三人，第三人陈述出售方增加要求加价60万元。
最后，法院判决方某向吴某返还定金8万元，给付原告吴某补偿款30万元。
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1、房屋买卖中，若一方违约，应该要承担违约责任，违约责任包括：继续履行、采取补救措施、支付违约金、承担定金责任、赔偿损失等。其中赔偿损失又分为实际损失（直接损失）与可得利益损失（间接损失）。
2、房价上涨部分是否可以全部得到支持，现实案例中是要考虑定金的数额，成本的支出，合同的履行情况，双方的过错程度等综合考量裁决。
同理，如果约定的是违约金那么违约金到底是否过高或过低，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
3、出售方由于房价上涨违约不肯出售房屋给买受方，对于买受方而言，该上涨的房价是其可得利益损失，还是实际损失。目前没有定论，若买受方不再购买其他房屋，北京汇都律师事务所沈律认为应该是可得利益损失；若买受方买了其他相同的涨价房屋，那么应该是买受方的实际损失了。
4、如果购房下定金的时候，也可以多下定金，提高违约成本预防违约。
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