主题：沈律解读个案：二手小产权房买卖协议被法院认定有效

卖房人以“小产权房禁售”为由诉买房人协议无效；法院认为相关法规未出台，协议为双方真实意思表示

  新京报讯 （记者张玉学）3年前，阴女士将一套小产权房出售。今年10月，她以“小产权房不能买卖”为由，起诉买房人，请求法院判令双方合同无效。

买房者称，阴女士因房价飙升起诉要求“毁约”。

近日，门头沟法院一审判决，双方房屋买卖协议有效。阴女士提出上诉。

卖房者

合同违反国家有关规定

阴女士称，2010年1月，她与某单位科员朱先生签订了《房屋买卖协议》，将自己在门头沟某村的一套小产权房以45万元出售给朱先生。

阴女士称，签约后，她得知与朱先生的协议违反了国家关于“小产权房禁售”的规定，协议属于无效合同。于是，她就开始找朱先生要求退款、确认合同无效，但对方一直不同意，“让我去起诉”。

诉状中，阴女士请求法院判令她与朱先生的协议无效。

买房者

房价飙升卖房人想毁约

“合同签订之前，我就知道该房屋是小产权房。”庭审中，朱先生说，由于小产权房价格比商品房价格有明显优势，选择购买用于自己使用。他认为阴女士之所以起诉，是因为房价飙升，觉得亏了，萌生毁约的想法。

“签订协议、支付房款后，我与村委会也签署了入住协议，钥匙也给了我，房屋完成了实际交付，其实际使用人就应该是我。”朱先生提出，阴女士的诉讼已经过了2年诉讼时效，法院应予驳回其起诉。

法院

双方未约定产权办理

法院审理认为，本案中，买卖双方签订的《房屋买卖协议》是当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。加之，双方均明确在买卖诉争房屋时，对于该房屋为小产权房的事实均知情。

近日，法院表示，鉴于我国对小产权房的相关法律规定尚未出台、双方当事人就诉争房屋正式产权手续的办理并无明确约定，法院对于阴女士要求确认合同无效的诉讼请求，不予支持。

“现在这个房子还在我的名下。小产权房是不可以买卖的，我肯定要提起上诉。”宣判后，阴女士表示。

律师说法

合同有效 交易不一定安全

北京汇都律师事务所沈律认为，小产权房屋所有权没有法律保障，不能在相关房地产政府管理部门完成不动产登记和变更，所有虽然不受《物权法》的保护。但是不等于其他所有权利都不受法律保护。

 本案中，买卖双方签订的《房屋买卖协议》是当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。受《合同法》等法律保护。依据保护合同目的，鼓励交易的原则，并且鉴于我国对已经入住和使用的小产权房的相关法律规定尚未出台、所以买卖双方并未违反《合同法》52条第三项恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；和第五项违反法律、行政法规的强制性规定。因此法院对于阴女士要求确认合同无效的诉讼请求，不予支持。

 但是虽然合同是买卖双方真实意思的表示，签订合同后双方当事人要按照合同履约，但因为合同的内容涉及明确不能买卖的小产权房，合同是否能继续履行，值得探讨。

  近期，国土部、住建委在联合清理排查、叫停小产权房，明确强调小产权房不存在“转正”的可能性，因此购房人的权益一旦被侵犯就很难得到维护。

  所以如果是购房者跟开发商直接的小产权房买卖目前有了行政强制性的规定，那么就容易构成合同无效。当然合同的有效性得不到支持。也并无意味着购房者的权益得不到任何保障，也并不是所有权益都不受法律保护，如果因合同无效或者因政府原因导致业主的房产灭失，那么开发商还是要承担合同法规定缔约过失责任，需要返还购房款，也可以依据不当得利要求开发商返还购房款。

 该案关于已经入住的小产权房二次买卖有效性的判决，并不意味着小产权房屋交易就安全，购房者选择这样的房屋，仍然存在很大的风险。

扩展阅读：另一案有相反判决结果

画家购买小产权房被判腾房

2002年7月，画家李玉兰与农民马海涛签订协议，约定以45000元购买位于通州区宋庄镇一处小产权房。

后来，宋庄重新规划园区和道路，很多农家院落面临拆迁，房主会得到巨额拆迁补偿。

2006年12月，马海涛向法院起诉要求确认双方房屋买卖协议无效，李玉兰返还房屋。

李玉兰辩称，双方协议合法有效，且“马海涛是居民户口，无权要求退还房屋，起诉超过了时效”。

通州法院一审认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。李玉兰是居民，依法不得买卖农村集体经济组织成员住房。故判决双方合同无效，诉讼时效因合同无效属自始无效，李玉兰应腾退房屋，马海涛给付李玉兰补偿款93808元。

同年12月，二中院终审维持了原判。

我律威武~~霸气各种露

律哥就是专业啊  学习中

 领教了，原来是律师哇

不是小产权的房子不让交易吗？

真是专业呐

好多支持的人