主题：央行一旦加息对房地产市场的影响

              文/ 陈经纬

近段时期以来，随着国内外宏观经济形势的变化，关于央行加息的争论愈演愈烈。虽然至今央行并无任何加息迹象，但对房地产企业来说，我们更多关注央行一旦加息可能会对房地产市场造成的影响。

为了保持本文论述的严谨性，我们先探讨央行加息可能的幅度和频率。

央行加息的幅度和频率分析

利率是市场经济中最重要的经济杠杆，提高利率则是对经济进行总量控制的市场化手段，属于全面紧缩的宏观经济政策，对市场影响范围很广。在当前投资增长下滑，实际经济增长高位回落，物价环比呈下降态势的情况下，为了避免调控过度，央行即便加息，也只可能采取比较温和的步骤，否则利率政策将起负作用，甚至会导致经济重新进入通货紧缩局面。考虑到央行以前和世界各国调整利率的一贯操作手法，我们可以推断，央行一旦进入加息周期，利率的调整就不是“毕其功于一役”，而是“小幅微调有序”。专家预测，最大的可能是存款利率提高25个基点，贷款利率提高50个基点；或者是存款不动，贷款提高25个基点。

央行一旦加息对房地产市场影响分析

在国外成熟的房地产市场，低利率是资产价格泡沫的重要刺激因素之一，而加息往往带来挤出资产价格泡沫的效应。尽管我国的利率尚未完全市场化，房地产市场也尚未完全成熟，但我们仍认为央行一旦加息会给房地产市场带来重要影响。

1．从宏观层面来看，加息有利于房地产市场的长期健康发展。

在央行小幅加息的情况下，对市场需求方来说，加息会增加其购房成本，由于自住性需求具有一定的刚性，小幅加息对这部分需求影响较小，但对投资性需求影响较大，总体上，在前期政府出台诸多宏观调控政策的背景下，加息会进一步打压消费者心理预期，使得市场需求减少。对市场供给方来说，加息会增加其开发成本，为了规避利率风险，开发商有三种选择：（1）利用与银行的特殊关系，实施某种金融安排，对其银行贷款利率期限结构进行调整，减少加息的影响；（2）加快项目建设进度，缩短开发周期，尽快回笼资金；（3）提高房价，转嫁加息成本。银行的金融安排取决于开发商和银行博弈结果，并不是每个开发商都能够得到这样金融安排。提高房价是需要旺盛的市场需求支撑，但加息却是在打压市场需求。因此，对开发商来说，其理性的选择是缩短开发周期，这势必在一段时期内增加市场供给。这样，市场供求关系的转变可能会导致房价上涨趋缓，甚至有可能下滑，从而促进房地产市场理性回归。

不难看出，央行加息不仅可以减少因投资型购房催生的市场炒作，在一定程度上挤出房价泡沫，而且也会挑战开发商的承受能力以及应对市场风云变化的本领，大浪淘沙，优胜劣汰，只有那些综合实力较高的开发商才能够立足于市场之中，这无疑有利于市场的长期健康发展，对真正需要住房的购买者来说是好事。

2．从微观层面来看，加息对不同市场主体影响不一。

（1）对已购房者来说，加息会增加每月房贷还款支出，资产面临缩水风险 

    目前的住房抵押贷款实际上是浮动利率的，按照规定，如果利率上升，则已经签订的住房抵押贷款合同，自下一年的1月1日起执行新的利率。因此，加息会增加已购房者的每月房贷还款额，影响他们正常的生活消费。此外，在少数房价存在泡沫的城市，由于房地产价格泡沫一定程度上被挤出，业主拥有的房产很可能发生贬值。 

    （2）对持币待购者来说，加息使其支付能力有所下降 

    央行一旦加息，其小幅加息政策，一方面会使得持币待购者的支付能力有所下降，另一方面会增加待购者持币观望心态。由此，可能使得市场整体的需求曲线发生移动，假设供应维持不变，则房价必然要下跌，市场观望气氛愈加浓厚，这就是市场“买涨不买跌”。 

    （3）对投资者、投机者来说，加息会增加融资成本，使其预期收益下降 

    对投资者、投机者来说，小幅加息会在一定程度上增加其融资成本。更重要的是，由于持续加息对资产价格泡沫有挤出效应，投资者和投机者很可能会改变房价走势预期，因考虑到房价可能下跌而纷纷撤离房地产市场，从而导致这部分需求减少，这也将在一定程度上引起房价回落，使得投资者和投机者的预期收益下降。

    （4）对开发商来说，加息使其建设贷款利率上涨，面临市场风险

    如前所述，对开发商来说，小幅加息在一定程度上会增加其财务成本。在理性预期下，开发商会考虑缩短项目开发周期，居民购买力下降引起的价格下跌可能使得企业减少盈利甚至亏损。此外，加息还会增加土地储备的成本和风险。 

    （5）对银行来说，加息使得违约的可能性增加 

在部分城市，由于住房价值缩水和业主月供的增加，可能诱使一部分负资产的家庭主动选择断供，或者迫使一部分陷入“现金流危机”的家庭暂时断供。而开发商在价格波动下发生亏损，也会威胁到建设贷款的安全。

结论

    总的来说，央行一旦加息，其加息只能是小幅微调有序的。在此种情况下，加息对房地产市场的直接影响是有限的，但对市场预期的影响比较大，从而使得市场供求关系发生变化，进一步改变房价走势。至于这些影响程度究竟有多大，将完全取决于央行加息的幅度和频率。

本文的分析只是根据当前国内外宏观经济形势而作出的。但是，如果今后世界经济形势的发展超出我们的估计，比如，美元频繁加息、国内经济持续过热等，使得央行不得不加大加息的幅度和频率，那么这将会给本已动荡脆弱的房地产市场带来毁灭性的打击。因此，作为房地产市场的参与主体之一，我们必须要尽早认识到利率风险，提前考虑到利率风险。

确是好事一件,对百姓有利啊