主题：太原市城中村改造现状及规划

2006至2010年，我市全面启动城中村改造。结合东山高速出入口改造工程完成剪子湾村改造；结合千峰北路贯通工程进行前北屯和后北屯村改造；结合提升下元商贸文化区完成小井峪村、下元村、移村改造；结合长风大街建设工程和东延工程完成东太堡村、坞城村、黄家峰村、许西村、许东村、西峰村、许坦村、龙堡村、南坪头村、北营村、大马村、北张村、耙儿沟村、伞儿树村的改造；结合京太高速铁路建设整治朝阳街市场，对郝庄村进行改造；打通亲贤街完成亲贤村改造；结合完善长治路与体育路的社区功能，完成王村和寇庄改造；结合晋阳湖休闲娱乐与旅游度假区开发建设完成金胜乡8个村的改造；结合高新技术开发区和经济技术开发区建设进行大马村、小马村、殷家堡村改造等等。

2011至2015年，我市将结合长风大街两侧用地调整和市政规划建设，重点进行城南地区城中村改造。同时，对近期规划期间已进行或完成的城中村改造后的社区，做好拾遗补缺工作，完善社区各种管理机制。

2016至2020年，依照城中村改造的整体规划和专项规划，对主城区内其余城中村实施改造。在新一轮总体规划期内，基本解决太原市的城中村问题。

市规划部门根据城中村的现状，确定了城中村改造的5种模式。

1. 就地安置。

对城市主城区内环范围以内，经济、地理区位优越，村民人均耕地面积很小，甚至没有，普遍偏重第三产业发展，村民收入相对较高的城中村，如亲贤村、大王村、寇庄村、王村、前北屯村、后北屯村、彭村等21个村庄，采用就地安置的方式。

就地安置实行“自筹资金、自主经营、自我改造、自我安置”的方针，市、区两级财政在规划设计方案及公共设施、基础设施上给予适当的支持。城中村根据自身实际情况制订拆迁方案，利用城中村自有的土地资源开发房地产项目、筹集改造资金，滚动发展。由于村庄周围的道路、广场、绿化、等公共设施和市政基础设施配套已较完善，所以其改造后的人均建设用地指标可酌情在太原市城中村改造人均建设用地指标所对应的范围内采用较低值。对安置村民后所剩集体土地，由市政府依法转为国有土地，纳入城市规划管理范畴。

产业配置上，注重原有产业用地的整合。在城市主干道或其他交通便利的地方规划大型商业、建筑，用于村民就业。同时，完善村庄内部路网循环道路规划应与管线铺设相结合。



2.就地安置为主、异地安置为辅。
位于城市边缘，分布在城市内环以外、中环以内及大型企业的城中村，地处城市未来的发展区域，集体用地已被城市或企业部分征用，村民以第二产业为主，辅以第三产业，如柏杨树村、新城村、下兰村、七府坟村、赵庄村等共26个村庄。

它们的改造和城市对外出口改造，经济园以及社区规划建设结合，采取就地安置为主、异地安置为辅的方式。改造规划包括完善路网、整合用地功能等内容。




3.异地安置为主，就地安置为辅。

分布在中环以外、外环以内或非近期城市发展区域的城中村，它们偏离城市建成区，交通不太便利，市政配套设施和市政基础设施相当落后，村民主要从事第一产业和第二产业。位于我市东、西、北三个方向的村庄，拥有丰富的矿产资源，主要从事开采、运输、工业加工、农业耕作等职业。位于南部的村庄地势平坦，耕地质量好，农民以餐饮、服务、商贸、耕种等为主要职业。

改造中，政府将在政策和资金方面给予相应的扶持，新建村址将按照城市总体规划的要求总体布局，对土地利用进行严格控制，重新合理布置村庄各功能区，使其更有利于与未来城市社会经济发展的衔接。对于就地安置的村庄所进行的土地和房地产开发，在税收方面相应减免。对于其经济产业的发展，根据当地具体情况合理引导，有污染的企业进行搬迁。

此外，根据此类村庄市政配套设施匮乏、道路系统不完善、绿化奇缺等现状，改造将采取“市政、道路先行”的开发时序，重点规划好公共设施、对外交通、道路广场、市政公用设施等用地，村民居住用地比例比较宽松。



4.整体搬迁、异地安置。

晋阳湖周边8个村庄的改造为政府主导型模式，从改善村民整体居住环境和晋阳湖旅游休闲度假区发展的远景着眼，结合南部新区和发展，晋阳湖景区规划采取整体搬迁、异地安置的方式。利用现有建设用地和市政配套设施及公用设施，在对周围8个村庄异地安置后，旧村作为晋阳湖发展用地，以加快晋阳湖景区建设。

同样，分布在高新区、经济区及其他工业园区内的城中村改造，采用代建模式。对这里的城中村整体搬迁、异地安置。新村选址位于开发区，采取“先配套，后建设，再搬迁”的开发时序。

1. 村民生活出路问题。

在城中村改造过程中，预留10％至15％发展用地，作为村民在新的股份制企业从事经商和发展产业的土地资本，主要解决农民转制后就业发展和继续增加收入的问题。

村民改变为居民后，充分享受城市居民拥有的一切社会保障制度。如医疗保险、养老保险、最低保障等。

城中村村民长期以来走着一种“以地生财”的发展模式，缺少接受适应市场经济条件下社会生存的技术与技能。政府可以通过社会服务，对需要转制的村民全面开展技术、技能培训，提高他们的社会生存能力和自主择业能力。

2. 城中村人口融入城市问题。

城中村村民全部转为市民，对于在城中村拥有固定住所（购买或租住），绝大部分拥有固定职业和收入的本市常住居民，改造过程中，在拆迁补偿和生活安置等方面原则上与村民有着同等待遇，和城中村村民享有同等的改造政策，并将这部分人口纳入城市总人口。对于外来暂住人口，改造中将着重考虑他们的居住问题，通过建设一定数量的廉租房，为他们创造良好的居住环境。

3. 城中村土地经济关系转制问题。

通过市场引导和政策规范，使农村用地和建设从粗放式经营转向集约式扩大再生产经营。在有条件的情况下，变联产承包为规模农场（庄）经营。将零星分布的村办小企业，通过优胜劣汰重新组合集聚发展。二是将集约发展的农场（庄）和集体经济，改制为具有现代企业特征的股份公司。三是政府通过参股、控股的方式，根据城市经济和社会发展的需要，逐步取得对农村集体土地经济经营的决策权，直至将集体土地经济关系全部转为国有。

村民宅基地自建房确认产权时，将制定一定的人均住房面积指标，以确定完整产权的住房面积，超出面积标准外的房屋面积，根据当时成本价与市场价的比例确定其产权比例。对于在农村集体土地上联建、参建开发房地产项目的，不得办理商品房预售许可证、房地产证书，同时，根据实际情况收取土地使用权出让（转让）金。保证转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家。

4. 城中村改造后的土地利用问题。

建设用地，与城市建设用地分类一致，包括居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地和特殊用地9类。

发展用地，政府将按统一标准，核定各村具体预留用地指标。存量用地，在就地、就近保证城中村改造中被拆迁村庄的建设用地和发展用地外，其余土地由土地储备储备，或按经营性土地公开招、拍、挂的规定予以出让，出让金所得全部用于城市基础设施、绿化、道路、等公益事业建设、村民社会保障及廉租房、经济适用房建设。

5. 城中村改造的用地标准问题。

理论上，城中村经改造后将成为城市的一部分，人均建设用地标准将参照《太原市城市总体规划》中规定的每人94.7平方米来确定。结合实际情况，处于城区的城中村，人均建设用地严格按照太原市总体规划确定的人均建设用地标准来对待；处于城乡结合部的村庄或大型企业的城中村，可在人均94.7平方米的基础上适当增加；偏远的城中村，在一段时间内不属于城市重点建设区域，若异地安置，则参照城市规划有关技术标准确定。

6. 城中村改造拆迁补偿安置问题。

改造过程中，首先要进行摸底与确权工作，在此基础上指定合理的补偿与安置办法。

7. 城中村改造的资金问题。

改造在总体上走资金多元化的道路，在政府——村集体——开发商协同的格局下，形成多元化的资金筹措格局。如村集体、村民自行筹资，市、区政府适当支持或引入开发商等多种方式。