主题：物业费要开征了，哈哈

本报记者 谢旻 王伟民 

见习记者 李慧 北京报道

这一次，有关物业税的话题再次触动楼市神经。

10月18日，国家税务总局新闻负责人马方明对本报记者明确表示，物业税征收尚无明确的时间表，相关媒体报道不属实。但他同时表示，关于物业税空转的省市由之前的4个将扩大到10个。

此轮物业税讨论源于不久的税务总局的新闻发布会。10月11日，国家税务总局举行第三季度新闻发布会，会后有记者问到物业税的问题。随后，关于物业税将在明年开始征收的传闻不断流于民间。

记者又就物业税立法问题电话联系了全国人大常委会新闻局新闻处负责人，该负责人明确告诉记者，物业税立法目前并没有列入全国人大立法安排。

物业税的前期准备工作还在推进。对于政策的制定者来说，并不希望这一税种成为普通购房者的负担。

10省市空转试点

记者在采访中了解，尽管物业税的空转模拟已经在两年前展开，但实际征收的条件尚不成熟，目前正在积极稳妥地进行物业税出台前的准备工作。

同时政策制定者对于税率、税基、征收对象等问题还未取得一致，以及产权的梳理、评估中介市场的整顿、全国房源普查工作也未全面展开，物业税开征还需要准备时间。

马方明介绍，物业税属于地方税种，其开征等事宜都是由全国人大常委会立法来决定，国家税务总局只是执行机构，不可能自己制定征收的时间表。

按照统一部署，物业税将在北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆、河南、安徽、福建、大连10个省市进行房地产空转试点。当记者问到未来物业税的安排，马方明只表示，目前还没有下一步安排消息。

全国人大常委会新闻局人士表示，根据约定俗成的立法程序，先要有相关部门提出立法议案，才能进入立法计划，“目前国家税务总局仍没有物业税方面的立法议案。”

2003年，十六届三中全会指出“实施城镇税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关税费。”

2006年，北京等六城市开始物业税空转实验。今年1月25日，国税总局下发的《2007年全国税收工作要点》将“研究物业税方案”列入2007年的工作范围。

今年“两会”期间，提交十届全国人大五次会议审议的财政预算报告草案中，也提及要“研究开征物业税的实施方案”。9月中旬，财政部和国家税务总局在北京召开了房地产模拟评税扩大试点动员和培训会议。

参会的一位财政部官员告诉记者，第一批试点省市两年来在不断完善和丰富相关数据和测算结果。模拟试点的数据、工作程序都是真实的。“我们在模拟的时候也在讨论是按房屋的评估原值征收还是按比例征收。我们的原则就是要找到老百姓能够接受的税基、税率、税负。”

0.8%的税率参考

温来成是中国人民大学公共管理学院的副院长，他的另一个头衔是“中国人民大学物业税制度设计与城市公共管理模式研究组负责人”。2003年以来，他开始参与税务总局、国务院发展研究中心举办的物业税研讨与研究活动。

温来成介绍，目前空转的物业税有两种计算模式：如果房屋是自住，以房产评估价的70%为基准，征收1.2%的物业税；如果房产是出租投资用，就以投资回报的18%为基准，征收12%的物业税，“空转中没有设定起征点”。

根据国际惯例，征收不动产的物业税需要定期对房地产市场价格进行评估，每年按照评估价值对房地产所有者征税，因此税值会随房产的升值而提高。

对于税费的征收标准，依据全国各模拟试点城市的情况分析，中央财经工作领导小组的有关专家已作了测算，认为如果以超过0.8%的税率征收物业税，则可能增加居民的税收负担。 

“考虑到首次开征房地产税，因此税率不宜定得过高，税率可能设定在0.3%至0.8%之间。”国家发改委投资所副所长程选也向记者透露。

不过，也有一种说法认为，鉴于中国地区之间经济发展极不平衡，国家应当确定物业税幅度在0.%1~3%之间，由地方根据本地区的收入水平和应税房地产的位置和用途，具体确定适用税率。中国人民银行行长助理易纲就表示，物业税的征收将按照“中央作决策，立法在省一级，征收和规范在县市”的原则，因此具体的税率将由各个地方来定，全国不会实行统一税率。 

从房屋面积上而言，征收物业税有对普通住宅和非普通住宅的区分。国家鼓励90平方米以内的户型开发和消费，不干预90~140平方米房型的开发和购买，但是对140平方米以上的大户型开发和销售却是一直持抑制态度。因此，目前，部分专家认为物业税界定值为144平方米。也就是说，房屋面积在144平方米以上，就属于物业税征收范围；相反，则属于免征范围。

但上述说法并没有得到国家有关部门的印证。程选说：“这是一个首要解决的问题，但目前尚未确定。而且要完成了全国性的房源普查工作，物业税的推行才能有基础。”

困难中前行

作为物业税空转城市之一，北京市以北京经济开发区的税收数据，通过计算机模拟方式进行了空转实践，“空转的最重要的结论是，房地产税收比现在税收大幅度增加。”温来成认为，物业税征收在五个方面带来利好：整治房地产领域的乱收费现象；筹集城市发展的资金；在一定程度上抑制房地产投资；有利于以税收手段调节不同人群的收入；有利于控制房价涨幅过快。

北京两年的物业税“空转”也反映出诸多问题尚待解决：一是需要对房产的各种数据进行信息共享，而目前的体制是房产和土地信息分别掌握在建设和国土部门手中，税务部门并没有共享；二是关于物业税实行后的免税范围和减免幅度都需要明确规定；三是物业税如果实施就必须实行城乡一体，不能仅在城市中实施，这在现实中也有一定难度。

记者采访上述财政部官员了解到，去年11月份，财政部曾跟六个试点省市商讨2007年能否“空转实”，表示因实转造成的损失，财政部会通过其他途径给予各试点城市补偿，但未达成一致。

“物业税征收成本大，并可能对当地房地产市场造成不利影响，因此地方政府的执行意愿未必积极。”申银万国房地产行业分析师江征雁说。

上述财政部官员也十分理解各地的苦衷：“率先开征物业税对当地房地产市场短期冲击会很大。如果实转试点，税收成本也很高。因为要摸清每个人的房产，还要对城乡接合部和农村的房屋进行摸底，而现在的模拟试点只针对城镇居民。因此，物业税的开征不能操之过急，应该有个渐进的过程，等相关配套法规完善之后再征不迟。” 试点城市调查深圳：物业税征收面临诸多瓶颈-本报记者 刘晓云 深圳报道

深圳将成物业税“空转实”试点城市的传闻再度响起。

而记者从深圳市地税局获得的消息是，深圳在短时间内难以开征物业税。具体的实施时间仍是未知数，对于物业税是否开征也只处于调研阶段。

深圳作为第一批物业税“空转”试点，在实际操作和数据收集上相对广东其他城市有优势。因此业界认为，国家如果要在广东选试点城市，深圳肯定是首选。

空转是指虚拟意义上的资金循环，虽然没有实际征税，但一切步骤和真实收税流程相同，由财政部门、房产部门以及土地管理部门共同参与，统计物业数量，并进行评估和税收统计。 

深圳市地税局一位不愿具名的官员透露，深圳从去年开始的物业税模拟空转，到目前为止并没有实质性的进展，主要问题是同房产管理部门的信息传递差错较多。尤其是业主变动信息和价格信息问题较大，不具备实际征税条件。

据其介绍，深圳还缺少有效的扣税渠道，业主不及时缴税预计很普遍，如像香港一样采用司法支持，将增加征税成本，深圳司法力量将难以承受。一个可能的景象是，到房产过户时需要交易的一方支付欠缴税金和滞纳金方可过户，税收又会转移给交易的弱势一方。