主题：预测下半年房地产四大利剑 取消预售制势在必行?

加息、物业税、取消预售、提高第二套住房贷款利率及首付…… 

国家发改委、国家统计局发布的数据显示，6月份全国70个大中城市的房价涨幅跃居今年峰值。而在广州，统计数字显示，1—5月广州市商品住宅均价同比劲升26.3%。今年上半年，全国的楼价出现加速增长的态势。

据专家分析，面对继续高涨的房价，房地产市场可能会面临更严厉的调控政策，加息、物业税、取消预售、提高第二套住房贷款利率及首付等政策，都有出台的可能。

据统计，6月份全国70个大中城市的新建商品房、二手住房的价格同比增幅都达到今年最高点，新建商品住房销售价格同比上涨7.4%。从今年上半年演变趋势来看，1—4月房价涨幅在5%—6%之间徘徊，进入5月，涨幅升到6%以上，到了6月涨幅突破7%，加速增长态势明显。

合富辉煌集团市场研究部的统计数字显示，今年上半年广州商品房交易市场呈现价升量跌的局面。2007年1—5月广州市商品住宅均成交下降了一成五，而价格达7462元/平方米，同比劲升26.3%，并且该增幅是在2006年楼价增长23.4%的高位上再度增加。

对于加息及取消预售，专家认为下半年出台的可能性很高。中山大学岭南学院财政税务系主任林江认为，下半年还可能会加息二三次。房地产专家韩世同表示，一方面开发商的资金都很充足；另一方面是市场需要这样做，取消预售可能性很大。

对于物业税，专家认为，在全国范围内全面开征物业税的可能性仍很小，但在部分城市试点开征物业税仍是可能的事情。至于提高第二套住房贷款利率及首付，专家认为，操作上存在很大困难，出台的可能性极小。

合富辉煌集团市场研究部的统计，2007年1—5月，广州商品住宅成交341.01万平方米，同比大幅减少15.3%，市场需求下降明显。四大调控政策中，无论哪一条出台，市场需求都将被进一步抑制。

吴定金认为，物业税对市场的影响主要取决于几个因素。第一、是否全面开征，还是对市民的唯一住房给以税收上的优惠或豁免，或给小户型单位以优惠？第二、由于物业税和土地出让金有一定的替代作用，因此，还要看对已经缴纳一定土地出让金的物业，在税收上是否有优惠；第三、税率的大小，对税收的影响很大。吴定金认为，不同城市最好有不同的税率，广州采取0.9%左右的税率就比较适中。

吴定金表示，假如物业税全面开征、而土地出让金将来取消的话，对市场的冲击将是巨大的，这将带来商品房开发成本的下降，带来供应的增加和楼价的下降。

但吴定金同时认为，物业税的仓促出台对整体市场并无好处。就像今年年初提出要征收的土地增值税，至今各个地方政府仍没有出台相关的执行细则，导致该项税收的征收至今仍是没有下文。“每一个地产项目的成本核查的工作量都相当巨大，按照目前的税务人员工作量，很难完成，而物业税的评估工作量更加巨大和琐碎，估计以后地产评估师会很吃香。”吴定金说。

由于房价迟迟无法回落，购房费用名目繁多，特别是金额不小的土地出让金，似乎成了“罪魁祸首”，因此，关于开征物业税、代替土地出让金的传闻早已有之。2005年底，国家税务总局局长谢旭人表示，在“十一五”期间，中国将逐步推行物业税。一时间，关于物业税的讨论铺天盖地。

今年1月25日，国家税务总局下发了《2007年全国税收工作要点》（以下简称《要点》），其中将“研究物业税方案”列入2007年工作范围。年初，建设部部长汪光焘也在讲话中提到，将通过“有区别的税收政策”遏制住宅盲目消费，即拟开征保有税。建设部多名官员也在公开场合声称，拟开征保有税，关于物业税的制订，建设部和国税总局即将就制订的细节开展沟通和讨论。7月底，建设部公布了《房屋登记办法（征求意见稿）》，更被称为是为物业税开征铺路之举。

预测者：中原地产项目部总经理黄韬房地产专家韩世同

可能性：★★★★★

广州房地产专家韩世同表示，今年下半年出台取消预售政策的可能性非常大。他解释：“楼盘为什么要预售，是因为资金不充裕，但现在开发商没有资金不充裕的情况。”他说，预售制度在房地产行业的发展历程中，曾经起到很大的推动作用，但也存在着明显缺陷，因为一些房地产企业在投资和行业规范方面不是很有经验，容易操作失误，导致资金链断裂，开发难以维系，项目烂尾。此外，在房地产行业普遍存在着“借鸡下蛋”的思维和操作模式，也容易造成一些遗留问题。所以取消预售很必要。北京去年已要求楼盘要达到封顶才可以发售。

韩世同认为，现在取消预售，从时机和条件来说都已成熟。一方面开发商的资金都很充足。另一方面，是市场需要这样做。“发展商为了实现利益最大化，就把预售期拉得很长，到最后，期房其实也是变成了现房再卖。”

但中原地产项目部总经理黄韬则认为，今年出台这一政策的可能性不大。他认为，之所以要取消预售，主要是因为买家对期房的质量不满意，但在今年的房地产投诉中，这部分的内容并不突出，甚至与去年同期相比绝对数量还减少了，而且只要买家不满意，发展商就很“配合”的退钱，因为可以卖更高的价。因此，在目前的楼市来说，期房并不是最突出的矛盾。

此外，黄韬表示，目前楼市供不应求的大背景，也是阻碍“取消预售政策”出台的重要因素。

2005年8月15日央行公布2004中国房地产金融报告称，房地产市场中很多风险和交易问题，都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消房屋预售制度。

此建议一出，立即引起社会各界强烈反响，有的说这是因噎废食，有的说九成房产商靠预售活命，若取消预售，即意味着失去40%左右的资金来源，还有的说，取消房屋预售制度，可以保障买家的诸多利益，直到现在都争论不休，但无论如何，这都是一个令人高度关注的话题。

预测者：满堂红集团研究部

可能性：★ 

近日，国家发改委宏观经济研究院经济形势分析课题组发布一份报告说，针对房地产投资热度高居不下的现象，发改委建议对居民购买第二套以上住房，采取抑制性的金融政策，即采取差别利率政策和差别按揭首付比例政策，对居民购买第二套以上住房，要提高利率水平和首付比例。据悉，2006年的房地产新政条文中要求，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%，现在专家则建议将第二套住宅的贷款首付提高到四成甚至是五成。

同时，面对投机客的疯狂炒房，中国社科院金融研究所也有专家建议，针对第二套住房开征不动产税。比如规定，每个家庭持有一套住房不必征税，而不动产税从征收第二套住房开始。税收分配则采取，越是发达地方或房价高的地方比重越高。

满堂红集团研究部总监龙斌认为，提高第二套住宅的贷款利率及提高第二套房首付的政策出台的可能性极小。主要原因是操作上存在很大困难，因为无法界定第二套房。但如果政策真的出台，市场需求将受影响，楼市成交会缩量。

目前，大家对广州楼市的普遍预期是向上，虽然部分购房人有观望，但不少有刚性需求的购房者依然选择入市，所以成交活跃。投资需求并没有大幅上升，市场还是基本正常。另外，周边市场如深圳市场楼价大幅上升以及全国其他城市楼价上升，都对购房者的心理产生一定影响。更为重要的是，不论一手市场还是二手市场，供求关系还是保持“求大于供”的格局，所以，楼价趋升的走势还会继续延续。

宏调中相关部门指定政策，要求从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的，仍执行首付款比例20%的规定。

银行业内人士介绍，虽然之前银行对第一、二套自住型的住房按揭贷款，基本都是执行二成的最低首付政策，但事实上，有近半以上的借款人选择三成甚至更高的首付，这主要是由于近三年不断加息的原因。也有银行业人士表示，该政策对抑制购房需求，压制房价快速增长势头，有不可忽视的作用。